帯広・とかち　不動産のすまいる_不動産の購入マニュアル

不動産の購入マニュアル

１．購入に必要な資金

不動産を購入する時には、計画当初に考えている以上に様々な費用がかかることになります。
特に、マイホームを新築あるいは購入される場合には、物件の価格に加えて少額の費用を含めると様々な費用がかかります。

マイホーム購入は、先ず予算組からスタートします。基本になる購入物件価格＋諸費用を自己資金＋ローンの組み合わせで予算組します。

手持ち資金がいくらあるのか？親からの援助が望めるのか？マイホーム購入には、諸費用の他、入居時には家具の買い直しや買い揃えが付きものですし、手元に残すお金も必要です。そういうことを考えながら、供出できる自己資金を決めます。

ローンの問題は、年収など条件によって借入額はおのずから決まってきますが、ただ大事なのはいくら借りられるかの問題ではなく、いくら払っていけるかの問題ですから、家計や年収等から支払い能力を検討して、借入額を考慮すべきです。借り入れる場合は、住宅金融公庫・年金・社内融資・自治体融資・銀行ローン等をそれぞれ検討します。

Ａ．マイホーム取得に関する必要資金

必要費用	明細
土地代	新築時の購入
建築費	新築は、建築請負ほ金額・建売住宅の購入は土地代を含んだ物件価格となります
消費税	土地は非課税・建物は課税となります
固定資産税	当該年度の税金は売り主が支払う為、物件引渡以後年末までの金額。
司法書士費用	登記依頼費用（物件に関する登記や借入による抵当権設定登記時の報酬）
諸費用	建築確認申請・印紙代・住民票・印鑑証明など少額な費用が多いので見落とす事が多い
登録免許税	別途説明
不動産取得税	同上
金融機関諸経費	保証料・融資手数料等（金融機関によって異なります）
火災保険	金融機関によって異なります
生命保険	同上
仲介料	土地や建て売り住宅等の購入の場合に不動産業者に支払う（消費税がかかります）
予備費	家具・電化製品等入れ替え購入費用
その他	マイホーム取得計画以外の費用（新居への引っ越し費用や挨拶状等）
合計	マイホーム取得費用の合計

自己資金	手持ち現金預金等
援助資金	親からの援助資金等
差引額	取得予定の金額との差額が不足資金となります（借入金等）
不足資金	取得予定費－自己資金－援助資金

借入金予定	計画時の借入金（合計金額）返済計画作成用
金利	固定金利・変動金利・他の条件等の確認
基準金利	金融機関によって異なります
特別金利	同上
最終借入金	返済計画の見直し（計画時の返済計画が可能か否か）

Ｂ．諸費用の説明
Ａ．で説明した費用の内で一般的な費用を説明します。

＊諸費用の種類

仲介手数料		取引形態が仲介（媒介）の場合、売買価格の３％＋６万円（別途消費税）
印紙代		新築の場合は、工事請負契約書に添付購入の場合は、売買契約書に貼付（土地の購入にもかかります）住宅ローン契約時には、金銭貸借証書に添付
ローン諸費用		金融機関に対するローン事務手数料保証会社に対するローン保証料
保険料		火災保険料団体信用生命保険料
登記費用	登録免許税	土地建物の所有権の保存・移転登記に伴う税金・保存登記　　固定資産税評価額×０．４％　　（住宅家屋の場合軽減税率０．１５％）・所有権の移転登記　　固定資産税評価額×２％　　（住宅家屋の場合軽減税率０．３％）・住宅ローンを利用する時には、抵当権設定登記　　債権金額×０．４％　　（住宅家屋の場合軽減税率０．１％）
登記費用	登記手数料	登記手続きの際の司法書士への報酬
税金	固定資産税都市計画税	物件引渡し日の前と後を売主様と日割りで精算
税金	不動産取得税	不動産取得に対する税金です。（軽減措置が有）・土地の場合　　土地の固定資産税評価額×３％・建物の場合　　建物の固定資産税評価額×３％
その他	引越し費用	家具・電化製品の交換費用・一戸建ての場合　　確認申請諸費用　　地鎮祭・上棟式の費用・建替の場合　　解体費用・仮住まいの費用

その他にも物件の種類や住宅ローンの種類等により、かかる費用がありますので確認が必要です

Ｃ．適正な購入物件の割り出し

購入物件の予算は、預貯金から支出できる金額に家計収入の中で無理なく返済できる借入金額を加算した金額になります。

特に、マイホームを新築あるいは購入される場合には、物件の価格に加えて税金など様々な費用がかかります。

Ｄ．購入可能価格の割り出し

いくらの物件が購入できるかを割り出すには、月々及びボーナス時に返済できる金額から、住宅ローン借入金額を算出します。

（現在の経済状況から一年間に支払える金額を考えて、ボーナス併用の返済ではなく毎月均等の支払い計画を立てる方法をお薦めします。）

月々の返済額には、賃貸住宅にお住まいなら現在の家賃などが目安になります。

住宅ローンの借入金額に自己資金を加えた金額が、物件の売買価格と諸費用の合計となります。

自己資金＋親からの援助＋住宅ローン借入金額（返済可能額）＝物件価格＋諸費用＝購入可能価格

住宅ローン借入金額と自己資金（親からの援助を含む）の合計額から諸費用を差し引いた金額が、購入可能な物件の価格となりますので、ご希望の物件と比較検討をしてみて下さい。

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２．物件調査・現地見学

Ａ．情報収集・現地見学	イ．新聞広告・新聞折り込みチラシ等の情報を収集されると良いでしょう。一戸建て新築住宅を探している場合は「建築条件付宅地」も含めて検討して下さい。ロ．物件を絞り込む場合、購入者により各々違い何を優先するかで希望物件が探しやすくなります。例えば希望の間取り・地区・車庫は必要か、ある程度家族で確認していれば探しやすくなりますハ．収集した情報を検討して、気になる物件を見つけたら積極的に現地見学にして下さい。ニ．物件情報だけではわからない建物の具体的な状態や周辺の様々な環境を知るには、現地を確認するのが一番確かな方法です。ホ．現地で物件をご覧になる時は、まず第一に、チラシや広告などの情報通りかどうかを確認して下さい。ヘ．汚れなどの状態や日当たり、風通しなど図面ではわからないことをよく確認して下さい。ト．家族それぞれの立場からチェックすることが重要ですから、必ず家族全員で確認して下さい。チ．不動産業者に依頼するときには、現地確認の日時を相談して下さい。
Ｂ．物件のチェックポイント	イ．物件の主なチェックポイント a．敷地状況 b．内装・外装の材質・汚れ・ひびなどの状態 c．部屋数・間取りの使いやすさ d．各部屋の向き・日当たり・風通し e．車庫・駐車場・駐輪場 f．冷暖房設備設置状況 g．購入後の増改築・リフォームの必要性 h．収納スペースの状況など i．新築の場合、アフターサービスの有無と、その内容を確認ロ．新築の場合、その会社のほかの物件を見せてもらったり、購入した人に意見が聞ければなお良いでしょう。ハ．間取り図に家具を書き入れ、家族の生活動線を想像して、電気のスイッチ、コンセントや収納箇所をチェックしましょう
Ｃ．周辺環境のチェックポイント	イ．周辺環境のチェックは重要な事ですから、現地に足を運んで十分に確認して下さい。 a最寄の駅までの所要時間、学校、公園、病院、スーパーなどの施設状況 b平日と休日との道路環境や騒音など周辺環境の違いロ．周辺環境のチェックポイント a．交通機関の状況 b．周辺道路の状況 c．教育施設や通路距離 d．公共施設や病院等の位置や距離 e．スーパーなどの周辺施設 f．騒音などの状況ハ．事前にチェックリストを作って現地に持参し、ひとつひとつチェックして下さい。ニ．不明な点は、物件取扱会社の営業マンに質問して確認して下さい。

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３．売買契約

Ａ．購入申し込みから契約まで	ご購入する物件が決まったら物件購入の申し込みます。買付証明書（不動産業者で用意しています）を提出します。売買価格や代金の支払い方法や物件の引渡し時期など契約のための条件を調整します。購入条件が整ったら、重要事項の説明を経て売買契約を結びます。購入の意志が固まったら、もう一度最終チェックを行います。新築で完成済みの場合は現物の再度確認（現物が見れない場合はパンフレットや資料等を再度確認）、中古住宅も現物の再度確認をしてください。アフターサービス、売買の条件や資金計画などすべてを見直してから、いよいよ申し込みをします。
Ｂ．重要事項説明	重要事項説明は、売買契約の締結に先立って物件にかかる重要な事項を説明するものです。重要事項説明書には、登記簿に記載されている権利関係や物件の概要、代金支払いの授受の方法、万が一契約解除等の事態が発生した時の規定等が記載されていますので、不明な点は説明を受けた時に必ず確認して下さい。特に中古住宅などに物件の瑕疵があれば、その説明がありますからしっかり聞いて下さい。保証が付く場合は、契約する時に保証書の内容をチェックして下さい。重要事項説明は、宅地建物取引主任者だけが行える書類説明で、その際に宅地建物取引主任者証の提示が義務づけられていますので、説明者が宅地建物取引主任者であることを確認してください。
Ｃ．不動産売買契約	不動産売買契約は、「不動産売買契約書」を用いて締結されます。売買契約書は、取引内容や契約当事者の権利・義務などを明確にし、安全・確実な売買の成立を目的とする大切な書類です。売買契約書に売主・買主の双方が暑名捺印し、買主が手付金を支払って契約が成立します。不動産売買契約を締結した後は、契約書の記載内容に基づいて権利や義務を売主・買主双方が履行することになります。義務に違反すると違約金の支払いが発生する場合がありますので、不明な点は必ず不動産業者に確認して下さい。その際、必要な物として●印鑑●手付金●印紙代●仲介の場合は仲介手数料の半額（後記「(８)残金の支払い」で半額支払い）などです。
Ｄ．付帯設備と物件状況の確認	照明器具・ガスレンジ・カーテン・エアコン・アンテナ・庭木などの売買物件に付帯して引渡の対象となるものを確認して下さい。過去から現在に至るまでに雨漏りやシロアリの被害、構造部位の木造腐食・配水管の故障等がないかを確認して下さい。

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４．住宅ローン

Ａ．住宅ローン	住宅ローンを利用する時には、生活に無理を来たさない返済計画を立てることが大切になります。住宅ローンは長期に渡って返済をしていくので、将来の生活設計を立てた上で十分に検討することをお薦めします。契約後、住宅金融公庫や銀行等の金融機関に融資の申し込みをします。申し込み方法は、不動産会社から教えてもらってください。必要なものは・実印、・住民票（家族全員）・印鑑証明・源泉徴収票・住民税決定通知書・健康保険証・ローン関係の書類などです。
Ｂ．住宅ローン金利	お客様ご自身がインターネット各種広告等を比較検討し、金融機関を探して頂直接申し込んで頂く方法や、金融機関・建築業者或いはハウスメーカー等に相談される方法が有りますが、住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーなどの専門家にご相談される事も一つの方法です。勿論弊社において、お客様のライフスタイルにあったローンをお客様と一緒に検討させて頂く方法もあります。
Ｃ．金銭消費貸借契約	金融機関の融資の承認後、お客様と金融機関との契約、ローン契約（金銭消費貸借契約）を行います。ローン借入契約には、多額のローンを組んだ後で債務者に万が一の時の為に、保険会社が残債を肩代わりをする団体信用生命保険への加入が条件となっています。この制度は債務者に万が一の時に、保険会社が残債を肩代わりをする制度です。
Ｄ．ローン特約	通常ローン契約が決まっていない時には、売買契約書に「ローン特約」を盛り込んでおきます。金融機関に融資承認が下りなかったり、融資額を減額された為に購入できなくなった時に、契約が白紙に戻り買主が売主に支払った手付金等が無利息で返還される、手付け金解除と違う契約解除の特約です。融資申込後、２週間程で銀行又は不動産会社よりローン内定の連絡が有ります。残金支払い前に必要書類を持参し、銀行へ出向きローンの契約をします。

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５．残金決済・物件引渡

Ａ．引渡し	ローン融資実行日が決まると、残代金の支払いと物件の引渡しを行います。売買契約書に記載された引渡し日までに、買主は、残代金の支払いを売主は物件の引渡しを行います。残金の支払いと物件の引渡は、通常同時に行います。
Ａ．残代金の支払い	司法書士に所有権移転のための必要書類を確認して頂きます。手付金と内金を引いた売買代金の残金を支払います。登記費用を支払い、固定資産税と都市計画税を日割り精算します。建物がある時には、各種鍵、管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書、取扱説明書などを受け取ります。残りの購入代金等を支払います。建物が未完成の場合は、完成後に支払います。修繕積立金（新築マンションの場合）・水道負担金・外構工事・建築確認費用（新築一戸建ての場合）・仲介手数料などの諸費用を支払います。
Ｃ．支払い場所	・代金のお支払い及び物件（鍵）の引渡しは、通常、買主が融資を受ける金融機関で行います。
Ｄ．所有権移転登記	代金の授受が完了すろと、司法書士が法務局へ行き新たな買主様の名義で所有権移転登記を行います。買い主様ご自身で登記することも出来ます。（法務局には、相談コーナーが有り、丁寧に指導を受けられます）
Ｅ．最終確認	売主が買主に鍵を引渡し、現地で物件の最終確認を行います。土地や戸建の場合、売主が買主に対して、隣地との境界を明示します。売買契約時に交わした【付帯設備及び物件状況確認書】と実際に比べ、漏れがないかチェックします。（物件の最終確認は残金支払い前に行うこともあります。）住宅設備等の使用方法に関して売主から説明を聞いて確認します。物件の引き渡しを完了します。この時住宅の鍵を受け取ります。

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