不動産の賃貸借マニュアル

部屋を探す現地確認と下見入居の申し込み賃貸借契約解約届け敷金の返還と原状回復


1.部屋を探す

A.自分のライフスタイルを再確認

イ.部屋探しは、自分の生活スタイルを知ることから始めて下さい。

ロ.暮らし替えを思いたったら、あれもこれもと条件を欲張りたくなるのが人情ですが、条件が多くなるほどお部屋を探すのは厳しくなりますので、起床してから就寝するまで、どのような行動をとるのか、そのために必要な条件は何かをじっくり考えて下さい。

ハ.比較的自由時間のある学生と、仕事で帰りが遅い社会人とでは住まいに求めるものは異なってきます。

ニ.自分のライフスタイルを理解したうえで、立地や間取り、自分の好みなどを考えながら、自分の求めている条件を しっかり認識する事が部屋探しをすることが大切です。

B.お部屋探しのポイント

イ.家賃は収入の1/3以下程度を目安として下さい。

a.その他にクレジットカードローンがある場合などは、収入からローンを引いた額から月々いくら支払えるのか、じっくり検討して家賃の限度額を決めましょう。

b.管理費や駐車場代など毎月決まって支払わなければならない料金も忘れずに確認して下さい。

ロ.駅・バス停までの距離

a.広告等にのっている駅・バス停までの所要時間は、物件からの直線距離1分=80mで計算していますから、必ずご自分の足で確認して下さい。

ハ.女性の部屋探し

a.女性の一人暮らしは不安がつきものですので、安心して暮らすには【2階以上】【オートロック】がベターと考えられます。

b.他人に良いと言われても自分にあっているかよく考えて決めて下さい。

ニ.決めておきたい部屋の条件

a.自分の予算と希望をよ〜く考えておきましょう。

b.希望条件が多いほど部屋探しは大変ですので、譲れない条件は何かを考えて優先順位 をつけて下さい。

ホ.間取りの知識

a.自分の今住んでいる部屋や、友人の部屋などを参考にシミュレーションしてみましょう。

b.自炊をしたい場合、台所にガスは通っているか、風呂好きであれば、バス、トイレが別 々になっているかも要チェックです。

c.隣や下の音は気にならないかなど、壁の厚さもチェックして下さい。

ヘ.情報収集

a.エリアごとの平均家賃などの情報収集は、その地域の不動産会社をこまめに回って調べるのがベストですが、時間もかかって結構大変ですので、情報誌や、最近ではインターネットを使った物件紹介も随分多くなり、探しやすく便利な機能もあるので、平日の昼間に時間の取れない人にはおすすめです。とにかく調べる、これが大切です。

ト.優先順位

a.どんな条件にプライオリティをおくかによって、部屋選びは変わってきます。

b.自分の憧れている街に住みたい、会社や学校の近くに住みたい、ペットと一緒に住みたい、楽器を演奏したいなど、趣味やニーズによって部屋を選ぶポイントは変わってきます。

c.これから長く自分が住む部屋ですから、物が多い人は収納スペースが広くある部屋、お風呂はゆっくり入りたいという人はバストイレ別 の部屋、料理は自炊でという人はガスキッチンが備え付けられている部屋を優先するという具合に、どうしても譲れないと思う優先順位 を考えて、それに見合う部屋探しをして下さい。

d.趣味や利便性を優先すれば、当然家賃は高くなりますし、安いアパートに住めば貯蓄ができるでしょう。

e.自分の生活スタイルを、再度見直すいいチャンスにもなりますので、一点豪華主義もよし、ほどほどにバランスをとるのもよし、まずは自分の生活スタイルを認識してそれから部屋選びをして下さい。

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2.現地確認と下見

A.情報収集と下見は重要

イ.
不動産会社に電話などで問い合わせをし、必要な情報を確認して下さい。

ロ.部屋の周囲の環境も大切になりますから、気にいった物件があったら自分の目で確認して下さい。

ハ.立地条件、コンビニエンスストアやスーパーマーケット等買い物の便や病院など施設状況、交通 の便の確認をして下さい。特に、繁華街なのか住宅地なのか、コンビニエンスストアやスーパーマーケットは近くにあるか、駅までの道順や電車の発着状況などの確認も重要です。

ニ.外装や内装はもちろん環境や交通機関の確認等、わからないことは積極的に質問して下さい。

ホ.何もおかれていない部屋は意外と広く見えるものですから、下見では家具など置けるか実際にメジャーなどで測ったりして、自分でイメージして下さい。

尚、現在自分の使用している家具などが入るかどうか計るために、下見の時にメジャーと筆記用具を持参する事をお勧めします。

ニ.扉や窓はスムーズに開閉するか、壁のヒビ割れや汚れ、水まわり等設備の破損や故障なども要チェックですので。もしあればどこまで修理、改修してもらえるのか確認して下さい。

ホ.窓やバルコニーから見える外の状況や騒音なども十分チェックして下さい。

ヘ.下見をしないで即決してしまうと、後々後悔することにもなりかねませんので、必ず細部まで点検して納得してから借りるようにして下さい。

尚、忙しくてご自分で行けない時には、人は、家族や信頼のおける友人に代わりに下見にいってもらい、写 真を撮ってきてもらって図面と照らし合わせるのもひとつの方法です。

ト.下見には客観的な目で見てもらうために、自分ひとりだけで下見をするより友人などを連れて二人以上で行く事をお勧めします。

チ.昼と夜では驚くほど環境が変わる場合もありますので、特に女性の場合は夜の治安など周囲の環境のチェックも重要になりますので納得がいくまでチェックして下さい。
 

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3.入居の申し込み

A.入居の申し込み

イ.物件が決まったら入居の申込です。

ロ.入居申込書に記入。(住所・氏名・勤務先・保証人など)

ハ.入居申し込みの際には連帯保証人が必要です。

尚、連帯保証人には両親、会社の上司、同僚、兄弟、親戚が適切ですので、事前に承諾を得るようにして下さい。。

家主の審査

イ.入居の申し込みをすると家主の審査があります。

a.気に入った部屋が見つかっても、申し込みの後に入居審査が行われますので、すぐに住めるわけではありません。
(入居後のルールを守ってくれそうか、家賃はきちんと払えるかなどが主な審査内容になります。)

ロ.審査終了後、家主が承諾すれば契約となりますので、契約までに必要書類・必要費用を揃えて、提出して下さい。

a.必要費用
   ◆敷金・家賃・管理費・仲介手数料・保険料など

b.必要書類
   ◆本人・・・入居者全員の住民票・認印など
   ◆保証人・・・印鑑証明・実印・源泉徴収書(収入を証明するもの)など
     ※マンションによっては、必要書類は多少かわりますので、確認して下さい。

尚、入居審査には通常3日〜1週間程度かかりますので、この間に契約時に必要となるものを用意しておいて下さい。

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4.賃貸借契約

A.重要事項説明書

イ.契約前に宅地建物取引主任者から重要事項説明が行われますので、下見の時の話と食い違う点がないかを確認して下さい。

B.賃貸借契約書

イ.
物件に関する最後の確認作業となりますので、確認済みであっても再度目を通 してあいまいな点はすべて質問し、疑問や不安が残らないように、契約書をよく読み疑問点・不明点があればその場で質問して、納得するまで内容を確認して下さい。

尚、契約前に渡されて、読んでおくように指示される場合もありますが、同じように契約書をよく読み疑問点・不明点があればその場で質問して、納得するまで内容を確認して下さい。

ロ.内容の確認をしてから、契約書に署名・捺印して契約締結になりますので、必要な費用・書類を渡して下さい。

C.必要書類

イ.基本的には住民票、源泉徴収書、連帯保証人の署名・捺印、印鑑証明が必要となります。

尚、連帯保証人の印鑑証明や住民票が必要な場合が多いので注意してください。

ハ.契約時に必要な書類には基本的の書類の他、家賃を支払える収入があることを証明する為の収入証明書が必要となる事もありますし、連帯保証人の収入証明書を求められる場合もあるなど、不動産会社によって異なる場合がありますので、必ず事前に確認してください。

D.書類の受領と金銭の支払い

イ..契約した際に受け取る不動産契約書、火災保険証券は大切に保管して下さい。

ロ.敷金・家賃などは家主さんに、仲介手数料は不動産業者に支払います。

ハ.通常、不動産業者が家主さんに家賃等の費用を借主様にかわっ て受け取ることが多いようです。

ニ.契約書、敷金などの明細書、仲介手数料の領収書及び鍵を受け取って契約は終了となります。
(鍵の受取書が必要な場合もあります。)

ホ.火災保険等の契約がある場合にはそれぞれの契約書チェック〜署名捺印〜必要費用の支払いが必要となります。

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5.解約届け

A.事前に連絡

イ.賃貸借契約を解除して、部屋を出て行くことを不動産業者に連絡が必要になります。

ロ.賃貸物件の解約は、それぞれの物件によって違いますが1カ月前に申し出るのが基本的となっていますが、契約内容によってはそれよりも早く連絡しなくてはいけない場合や、不動産業者に書面 で、などとなっているハズですから、契約書をチェックしてちゃんとそのルールどお りに連絡して下さい。

ハ.事前に連絡を怠ると、退去を予告しても、その日から一か月分の家賃を支払わなければなませんし、予告を1ヶ月 以上前にと定められているなら、それ以上支払う必要があることなど、 退去の連絡が遅れるなどのちょっとしたミスで、二重に家賃を支払うという無駄 な出費にもなりかねませんので、十分に契約書をチェックして気をつけて下さい。

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6.敷金の返還と原状回復

A.原状回復

イ.現状復帰とは
厳密には入居前に状態の戻すことです。

ロ.敷金の返還については、基本的には原状回復費を敷金から差し引かれた額が戻ってくることになります。

ハ.契約書に明記されていればそれに従うことになります。

B原状回復の手引き

イ.原状回復の定義は法律で定められているものではなく、共通の基準が設けられていないのが現状のため、疑問が 生じたり、トラブルが発生することも有りますので、公共の相談窓口に早めに相談するようにしたり、宅建協会で「原状回復のてびき」が出されていますので、不動産会社で確認して下さい。

ロ.原則的に原状回復は、長年住んでいるうちに自然に損耗、劣化したものに関しては賃主負担、故意や過失で壊したり汚したりしたものは借主負担となります。

ハ.入居者が故意や過失で部屋にキズや汚れをつけた場合、クリーニングや修繕費用が借主の負担と なります。

ニ.汚れやキズが、自然に発生したものか人為的につけられたものかをそれぞれ判別 するのは困難で、家主さんや不動産業者によって判別が分かれる場合もあります。

ホ.畳・カーペット等につけてしまったタバコの焼け焦げ、フローリングの引きずり跡、壁や床に子供が書いた落書き、洗面 台・トイレ・洗面所の鏡などを割ってしまったなどは借主負担となります。

ヘ.借主が故意・過失によるキズなどは敷金から引かれることが大半ですが、そのキズが大きく修復に多大な費用を要する場合、別 請求の場合もあります。

C.退去時心得と精算

イ.部屋を出る時は可能な限りきれいに掃除して下さい。

ロ.床、壁、窓はもちろんのこと天井に届くハタキも用意して、徹底した掃除をおこないましょう。

ハ.タバコのヤニ取りは大変ですが、これによって 敷金の返金金額がかなり変わってきますので入念に掃除してください。

ニ.ゴミの処分や各種手続き、ガス、水道、電気、電話などの料金も退去日までに精算して下さい。

ホ.退去した後トラブルが発生しないように不動産会社立ち会いの下で、物件の明け渡しをして鍵を返却下さい。
尚、鍵の紛失や、交換などで費用が発生することがありますので、確認して下さい。

D.敷金の返還

イ.敷金の返還については、基本的には原状回復費を敷金から差し引かれた額が戻ってくることになります。

ロ.退去後、清掃・修復を行い、その後に返還される段取りになっているので、残金が返ってくるのは通 常退去後から1ヵ月後位になります。

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