住宅ローンについて

ローンの種類借入可能額返済方法返済期間金利の種類住宅ローン減税


1.住宅ローンの種類

公的ローン 財形住宅融資 財形貯蓄を1年以上継続し、貯蓄残高50万円以上ある方を対象とした融資。(財形貯蓄残高の10倍の額で最高 4,000万円までの融資)
自治体融資 自治体により異なり、設けていない自治体もある。
物件や借入限度額には、一定の制限があるが金利面は、比較的有利なものがある。
民間ローン 銀行等のローン 銀行・信用金庫・信用組合・労働金庫等のローンで、借入条件はそれぞれの金融機関できめられており、商品性も多様化しています。
JAのローン JAの組合員向けのローン。
農家以外でも組合費を納めて会員になればローンを受けられます。
生保のローン 生命保険の加入者を対象としたローンで長期固定金利型のローンも提供しています。
ノンバンクローン 宅ローン専門会社・信販会社・クレジット会社などのローンで、最近ではハウスメーカーなどがモーゲージ・バンカーとなり長期固定金利型のローンを提供しています。
フラット35 住宅金融公庫の住宅ローン債権の証券化を利用した長期固定金利型のローンで、金利は金融機関によって異なりますが、住宅金融公庫直接融資より低利なものもあります。
融資額は物件価格の80%が上限となっていますので、最高8000万円の融資により大型のローンが組めますが、住宅の質を確保するため住宅金融公庫が指定する工事検査機関の検査をクリアする必要があります。
保証人は不要で、繰り上げ返済時の手数料も無料となっています。

公的住宅ローンと民間住宅ローンの違い(新規貸付時の金利設定)
公的ローン 借入申込時の金利になります。
民間ローン 融資実行時の金利ですが、借入申込時の商品もあります。
*各金融機関によって融資条件・必要書類が全て異なりますので、各自において必ず確認してください。
(各金融機関の資料を添付していますが、必ず直接金融機関に確認をして下さい


金融機関資料
帯広信用金庫

http://www.obishin.co.jp/cgi-bin/obishin/rate02.cgi


北海道ろうきん

http://www.rokin-hokkaido.or.jp/

北洋銀行
      http://www.hokuyobank.co.jp/

北海道銀行
      http://www.hokkaidobank.co.jp/loan/housingloan.html

北陸銀行
      http://www.hokugin.co.jp/


D.住宅ローンを選ぶポイント
昨今の住宅ローンは、民間金融機関他で扱う種類が急激に増えていますから、ご自分のライフスタイルにあったものを選ぶ必要があります。

多くの住宅ローンの中から、金利、金利のタイプ、返済方法、返済期間、融資条件、諸経費など各金融機関の資料を総合的に比較検討して判断することが住宅ローン選びの重要なポイントになります。

住宅ローンを選ぶ時には、ご家庭のライフプランを作成して返済計画を充分に御検討する事が必要になりますから、身近にいらっしゃるファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザー等の専門家に御相談されることをお勧め致します。
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2.ローンの借入可能額

A.住宅ローンがいくらの借入できるかを割り出すには、月々及びボーナス時に返済できる金額から、住宅ローン借入可能金額を算出します。

B.現在の経済状況から一年間に支払える金額を考えて、ボーナス併用の返済ではなく毎月均等の支払い計画を立てる方法をお薦めします。

C.月々の返済額には、賃貸住宅にお住まいなら現在の家賃などが目安になります。

D.住宅ローンの借入金額に自己資金を加えた金額が、物件の売買価格と諸費用の合計となります。

E.住宅ローンを利用する場合、まず毎日の生活に無理のないようにローンを組むことが重要になります。

F.住宅ローンの返済は長期に渡るため、現在の家計の支出では問題なくても、将来のライフプランを立てた上で返済期間、融資条件、諸経費など各金融機関の資料を総合的に比較検討して判断することが住宅ローン選びの重要なポイントになります。

G.住宅ローンの返済は長期に渡るため、現在の家計の支出では問題なくても、将来のライフプランを立てた上で返済計画を考えないと住宅取得後も問題がないかどうかはわかりません。

H.ここ数年で民間金融機関が取り扱う住宅ローンの種類は急激に増えていますが、その中から自分のライフスタイルにあった住宅ローンをどのように選ぶようにしてください。

I.返済額を決めるうえでライフプランをチェックすべきポイントは次の点です。

  イ.将来の収入と支出を適正に見込む。

  ロ.収入と支出のバランスを考えて、余裕のある返済計画をたてる。

  ハ.給与所得者の場合、ローン完済は定年までを目指して下さい。
   (繰り上げ返済を活用することも検討して下さい)

  ニ.ボーナス併用はなるべく避け、毎月均等にして返済できるようにする事をお薦めます。

*ライフプランのチェックについては、お近くのファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザー等の専門家にご相談する事をお勧めします。
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3.返済方法

返済方法と特徴

  返済方法 その他
元利均等返済
  1. 毎回の返済額(元金+利息)が一定額となる方法。
  2. 返済額が一定なので長期にわたるライフプランがたてやすい。
  1. 高金利時に借りると、将来にわたり高金利での返済額が確定してしまう。
  2. 金利が同じ間は毎回の返済額が変わらないので返済額が一定なので返済計画がたてやすいが、支払利息がかさみ総返済額が増えます。
  3. 元金均等返済と比較すると融資(借入金)残高の減り方が遅く利息の総支払額は多くなります。
  4. 元金均等返済と比較すると融資(借入金)残高の減り方が遅く利息の総支払額は多くなります。
元金均等返済
  1. 毎月返済する元金が一定で、残元金に対する利息を上乗せして支払う返済方法。

※ 民間金融機関では、取扱っていないところもあるので注意が必要です。

  1. 元金を返済期間で均等に割って元金の返済を一定にする返済方式のため、当初は金利の部分が多いので返済額は多くなりますが、返済期間の経過とともに利息を含めた返済額(元金+利息)は減少していきます。
  2. 元金均等返済は、毎月の返済が可能な額の範囲で、返済期間を短くすると、支払利息が減少し、総返済額を抑えることができる。ただし、返済開始当初の返済額(元金+利息)は元利均等返済と比べて高くなります。
  3. 元利均等返済と比較すると、融資(借入金)残高はより早く減少し、利息の総支払額も少なくて済みます。
  4. 元金均等返済は、毎月の返済が可能な額の範囲で、返済期間を短くすると、支払利息が減少し、総返済額を抑えることができる。ただし、返済開始当初の返済額(元金+利息)は元利均等返済と比べて高くなります。
毎月返済・ボーナス併用返済
  1. 毎月のみ支払っていく「毎月返済」と方法と、或いは毎月に加えてボーナス時に多く返済していく「ボーナス併用返済」方法を選択します。
  2. 返済額を計算するときは、融資額全体を毎月返済分とボーナス返済分に分けてそれぞれ計算します。
  1. フラット35や公庫直接融資・公庫財形の場合は、融資額全体の40%以内となります。
  2. 民間住宅ローンの場合は、融資額全体の50%以内となっているケースが多ようです。
一部繰上返済
  1. ローン残高の一部を約定日前に返済することによって返済期間を短くしたり、その後の毎回の返済額を減らしたりすることをいい、支払利息を軽減できる効果がある。
  2. 「期間短縮型※1」と「返済額軽減型※2」がある。

※1「期間短縮型」は、返済期間を短くする方法。

※2「返済額軽減型」は、返済期間を変えずにその後の返済額を減らす方法。

  1. 返済期間を短縮する「期間短縮型」と返済期間を変えずに毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」があるが、同じ金額を繰上返済する場合、「期間短縮型」の方が利息軽減効果は高い。しかし、「期間短縮型」では、現在返済中の返済額そのものは少なくならない。家計の支出増加や収入減少、金利上昇による返済額のアップにより毎回の返済が厳しくなったときは、返済額を軽くする「返済額軽減型」を選ぶのがよい。
  2. 繰上返済手数料が必要となる場合がある。手数料の金額は、金融機関やローンタイプ・繰り上げ返済の方法によって異なるが、1回あたり数千円から3万円程度(無料の場合もある。)。将来繰上返済を頻繁に行う予定なら繰上返済手数料についても考慮が必要。

元利均等返済方式の計算の基本

A.元利均等方式は、貸付金額の複利運用による元利合計と返済者が毎回返済する一定額(これを賦金という)の複利運用による元利合計が一致するような方式です。

B.この方式は、返済者が毎回一定額を返済すればよいこと、利息懲求方法が後取りであることが特徴である。以下この原則に基づいて実行されている一般 的な元利均等方式について以下に述べることにします。
利率r(月利)、貸付金額A、償還回数(月数)n、賦金Wとすればnカ月後の複利計算による元利合計は次式で表されます。

 元利合計  A(1+r)n  
一般賦金Wがn?1、n?2, ・・・・・・・・・・1,0のそれぞれの月数で運用される元利合計は、
  W(1+r)n-1
     W(1+r)n-2
     W(1+r)n-3
        ・
        ・
        ・
     W(1+r)n-i
        ・
        ・
        ・
     W(1+r)1
     W(1+r)0


の合計となります。(最初がnではなくてn?1で始まるのは貸付と同時に返済が開始されず1ヶ月後から行われるからである)。


上式の値はW(1+r)n?1/W(1+r)?1=W(1+r)n?1/rであり

賦金w=Ar/1?(1+r)?nとなり

賦金率ω=r/1?(1+r)?nで求められる。

貸付金額に賦金率を乗すると賦金が算出されます。

*現在は電卓などで簡単に計算されているようです。

上記の計算方法の他にも元金均等返済・ボーナス併用等色々な返済方法があり、それぞれに計算方法があるようです。

住宅資金に限らず借入金の返済については、同様の考え方で借入可能金額・返済可能金額・返済期間・返済方法等検討して下さい。


元利均等返済と元金均等返済イメージ


1. 元利均等返

  • 毎回の返済額(元金+利息)が一定となる方法。
  • 返済期間を長く設定すると毎月の返済額を抑えることができますが、支払利息がかさみ総返済額が増えることになります。


元利金等返済のイメージ

グラフ
* 住宅金融普及協会HPより

 

2. 元金均等返済

  • 毎回返済する元金が一定で、残元金に対する利息を上乗せして支払う返済方法。
  • 毎月の返済が可能な額の範囲で返済期間を短くすると、支払利息が減少し総返済額を抑えることができますが、返済開始当初の毎回返済額は元利均等返済と比べて高くなります。


元金均等返済のイメージ

グラフ
* 住宅金融普及協会HPより


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4.返済期間

返済期間は、申し込む人の年齢に依ってローンごとに最長年数が決められていますから、返済計画を立てる時には返済期間を最長年数で設定する方法が一般 的ですが、返済期間を長く設定すると毎月の返済額を低く抑えることができますが、総返済額が増えるというデメリットがあります。

逆に返済期間を短くすると、毎月の返済額は増えますが総返済額を抑えることができますから、家庭の毎月の返済可能額を当初の家計支出から将来の支出までを考えながら返済期間をどの程度まで短縮できるかを計算しながら返済期間を検討する事が必要です。
A.ローンの借り換え

 イ.借り換えの目安

   a.現在返済中のローンとの金利差が1%以上有る時

   b.現在のローンの残返済期間が10年以上残っている時

*借り換え手数料等の諸経費を考慮する必要があります。

B.ローンの繰上げ返済

ローン残高の一部(または全額)を約定日前に返済することによって返済期間を短くしたり、その後の毎回の返済額を減らしたりすることをいい、もともと負担するはずだった支払利息を軽減できる効果 がある。

 イ.一部繰上返済には、返済期間を短縮する期間短縮型と返済期間を変えずに毎月の返済額を減らす返済額軽減型があるが、同じ金額を繰上返済する場合、期間短縮型の方が利息軽減効果 は高い。しかし、期間短縮型では、現在返済中の返済額そのものは少なくならないので、家計の支出増加や収入減少、金利上昇による返済額のアップにより毎回の返済が厳しくなったときは、返済額を軽くする返済額軽減型の方が適切な場合もある。

 ロ.繰上返済を行う場合に繰上返済手数料が必要となる場合がある。手数料の金額は、金融機関やローンタイプ・繰り上げ返済の方法によって異なるが、1回あたり数千円から3万円程度(無料の場合もある。)。将来繰上返済を頻繁に行う予定なら繰上返済手数料についても考慮が必要。

C.「期間短縮型」と「返済額軽減型」

 イ.期間の短縮(期間短縮型)

   「期間短縮型」は、返済期間を短くする方法。繰上げ返済下期間が短縮利息の軽減に繋がります。

 ロ.返済金額の減額(返済額圧縮型)

   「返済額軽減型」は、返済期間を変えずにその後の返済額を減らす方法で、返済金額を差引いて返済金額を計算し直します。

* イの方が利息の節減効果 は大きいですが、両方とも手数料がかかります。

D.複数の住宅ローンを利用している場合、どのような順序で返していけばよいか。原則的には下記のとおりです。

 イ.優先順位は、a〜dの順に返済を考えて下さい。

   a.金利の高いローン

   b・変動金利のローン

   c・返済期間の長いもの

   d・借入残高の多いもの

* これは総じて言えることに過ぎないので、すべての方にあてはまるとは限りません。

 ロ.繰上返済は、期間短縮型で早い時期に実行すればするほど節約できる利息が多くなります。

 ハ.繰上返済した金額は、すべて「元金」の返済に充てられます。返済開始後早い段階では、返済額に占める利息の割合が大きいので、「期間短縮型」を選択すると、その期間分の利息が全部カットされ、利息の軽減額が大きくなるからです。

 ニ.繰上返済手数料の低い(又は無料の)ローンの場合、できるものなら繰上返済を毎年やったほうが、利息の軽減額も大きくなります。

 ホ.民間の住宅ローンで、金利が低く手数料が高い場合は、毎年繰上返済することが必ずしも有利とはいえないので注意が必要です。

 ヘ.民間金融機関の固定金利選択型の住宅ローンの場合は、一回あたりの手数料が2〜3万円程度かかります。

 ト.変動金利型で借りている場合は、繰上返済して残高を早めに減らしておくことがポイントですが、返済額軽減型で返済額を少なくすると、「未払い利息」が発生する金利水準が低くなるので注意が必要です。

 E.繰上返済と年末の住宅ローン控除の関係

* ローンの年末残高を基準に控除額を計算するため、繰上返済によって住宅ローン控除額が少なくなるので、12月に繰上返済するより、1月になってから繰上返済する方が多少有利に働くという考え方もありますが、繰上返済による利息の軽減効果 は数十万円から100万円以上になりますから、繰上返済する資金があるなら早めに実行した方がお得といえるのではないでしょうか。
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5.金利のタイプ

住宅ローンの金利のタイプは大きく、固定金利型」・「変動金利型」・「固定金利期間選択型」に分類されます。

基本は、金利の上昇局面では固定金利を、金利の下降局面 では変動金利型を選択しますが、各金融機関によっても特徴がありますので、各自のライフスタイルに合わせて十分検討して決めて下さい。


  メリット デメリット
固定金利型
  1. 全期間の返済額を確定できるので、長期にわたるライフプランがたてやすい。
  2. 低金利時に借りると全期間にわたって低金利のメリットを享受できる。
  1. 高金利時に借りると、将来にわたり高金利での返済額が確定してしまう。
変動金利型
  1. 借入時の最初の金利は一般的に固定金利型より低い。
  2. 一般的に金下降した場合、返済額が減少する。
  1. 借入れ時に将来の返済額が確定できない。
  2. 一般的に金利上昇した場合、返済額が増加する。
  3. 金利が一定以上に上昇した場合、「未払利息」が発生する恐れがある。
固定金利期間選択型
  1. 一定期間の返済額を確定する事ができる。
  2. 短期間固定金利型の場合、高金利時に借りると、金利低下時には返済額が減少する場合がある。
  1. 固定金利期間終了後の返済額が確定せず、将来の返済に不安が残る。
  2. 固定金利期間終了後金利が上昇した場合、返済額が増加する場合がある。

固定金利型の特徴

1.借入申込時又は契約時に全返済期間の適用金利が決まるタイプ。

2.約定の期間終了まで返済金利が変わらないのが特徴で、金利水準が低い時に利用すると効果 的です。

3.返済途中で金利が変わる段階金利(例:当初10年間と11年目以降の2段階の金利になる)ものがあります。
graph
* 住宅金融普及協会HPより

変動金利型の特徴

1.市場金利の変動に伴い、返済途中でも定期的に金利が変動するタイプ。

2.原則として半年に1度、短期プライムレートの変動に応じて適用金利が変わります。

3.5年毎に返済額の見直しが行われる場合があります。
graph
* 住宅金融普及協会HPより



固定金利期間選択型の特徴

1.固定金利選択型も変動金利の一種で、「当初3年間は金利○○%」といったような、返済期間中の一定期間の金利を固定されるタイプ。

2.固定期間は、1年〜20年までありますが、3年固定・5年固定・7年固定・10年固定を取り扱う金融機関が多いようです。

3.固定金利期間終了後は、終了時点の変動金利型、又は再選択した固定金利型(期間選択型を含む。)となり、返済額が再計算されます。
 

* キャンペーン金利と称して、決められた金利から金利を割り引くサービスを行っている金融機関もありますが、固定金利が終了した後の適用金利によっては返済額が増加するリスクもありますので、住宅ローンの金利については各金融機関によって様々ですから注意して下さい。
graph
* 住宅金融普及協会HPより
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6.住宅ローン減税

住宅ローン減税は、個人が住宅を新築又は中古住宅の購入や現在住んでいる住宅の増改築をする際に、金融機関から返済期間10年以上の融資を受けたときに、所定の手続きを取ることによって、自分がその住宅に住むようになったから一定の期間に渡って、所定の額が所得税から控除される制度です。

控除額は年末借入金残高×控除率=ローン控除額の計算式によって計算されます。

控除率の早見表

A.一般の住宅(下記の認定住宅以外の住宅)の場合
入居年 控除対象借入限度額 控除率 控除期間 最大控除額 住民税からの控除上限
平成26年4月〜29年12月 4,000万円 1% 10年間 400万円 13.65万円

B.認定住宅(認定長期優良住宅、認定低炭素住宅)の場合
入居年 控除対象借入限度額 控除率 控除期間 最大控除額 住民税からの控除上限
平成26年4月〜29年12月 5,000万円 1.0% 10年間 600万円 13.65万円 
 「長期優良住宅」とは、長期優良住宅の普及の促進に関する法律(いわゆる200年住宅法)に規定する認定長期優良住宅をいいます。
 「低炭素住宅」とは、都市の低炭素化の促進に関する法律(平成24年5月10日現在施行日は未定です)に規定する認定省エネルギー建築物のうち、一定の住宅をいいます。
C.消費税の経過措置を受けた住宅
 上記A 入居年 控除対象借入限度額 控除率 控除期間 最大控除額 住民税からの控除上限
平成26年4月〜29年12月 2,000万円 1% 10年間 200万円 9.75万円
 上記B 入居年 控除対象借入限度額 控除率 控除期間 最大控除額 住民税からの控除上限
平成26年4月〜29年12月 3,000万円 1% 10年間 300万円 9.75万円


*住宅ローンの控除される金額は住宅の購入形態・種類等によって適用関係は異なりますので、不明な場合は関係機関に直接お尋ね下さい。
*住宅ローン控除が住民税でも控除できる場合がありますので確認してください。


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