不動産の売却マニュアル

｜売却相談｜調査・査定｜媒介契約｜購入者探し｜売買契約｜残代金受領・物件引渡｜不動産売却時の費用と税金｜


１．売却相談

不動産の売却は、一生のうちに何度もあることではありませんから、はじめての不動産売却の方が多いと思いますので、分からない点は遠慮なく専門家に質問して下さい。

不動産はひとつとして同じものはありませんから、売却にかかる諸費用や、手続き、売り出し方法などそれぞれ違いますので、数多くいる不動産業者を上手に活用して、ご自分が納得のいく最良の売却を実現して下さい。

A．売却に必要な費用

イ．不動産を売却される場合でも、税金や仲介手数料などの諸費用がかかります。

ロ．売買金額から、税金や諸費用を差し引いた残りが手取り金額となりますので、分からない点は遠慮なく質問して下さい。

B．諸費用の内訳

イ．仲介手数料

国土交通省の告示により決まっている計算方法による金額（別途消費税）

ロ．印紙代

売買契約書に貼付する印紙代です。

ハ．所得税／住民税

売却によって譲渡益がでた場合、住民税、所得税がかかります。

ニ．ローン諸費用

ローンが残っている場合にかかる抵当権抹消費用や司法書士への報酬、ローン事務手数料などです。

ホ．その他

引越し費用等です。

C．お気軽にご連絡下さい

ご自分が納得できて、信頼できる不動産業者やファイナンシャルプランナーにご相談してください。　　
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２．調査・査定

「いくらで売却できるの？」　これが一番の関心事かと思います。

不動産がいくらで売れるかをプロの目で判断してもらうのが査定です。

査定を受ける際には、売却物件のご購入時の契約書や図面・パンフレットなど、なるべく具体的な内容が記されているものを用意しておきましょう。

お客様の大切な財産の査定を依頼するにあたり、「とりあえずいくらで売れるか」知りたい、「将来の買替のためにも現在の資産価値を把握しておきたい」という方などに対して、気軽に無料査定してくれる会社は多いですが、お客様の大切な財産を預けるのですから、お客様が信頼して納得できる不動産業者やファイナンシャルプランナーを、ご自分の目と耳と足で捜しましょう。

価格には、お客様が希望される「希望価格」のほか、「査定価格」、「売買価格」、「成約価格」があります。

お客様の希望価格と査定価格に差がある場合、お客様の売買希望価格を優先します。

売買希望価格を優先するということはお客様の大切な財産をお預かりしているからです。

不動産を売る場合、出来るだけ高価格で…というのが当然の気持ちでしょうが、実際買い手が付かなければどうしょうありません。

周辺の実勢価格でなければ購入希望者を見つける可能性は低くなります。

特に売却期間を限定する場合は、売れる価格を設定する必要があります。

売却期間が短ければ短いほど、価格を低めに設定することも考えなければなりません。

先ずは妥当な金額を提示するための、プロの的確な査定が不可欠です。

仲介を依頼する不動産会社は、周囲の取引状況や売り主の事情等（売却の急ぎ具合など）を考慮して査定価格を提示してくれます。

高く査定してくれるから、良い不動産会社と言えるわけでもありませんから、結果 的に、予定売却期間内に片付かないと言った結果も有りうるわけです。

●売りに出す物件の価格を決める場合、参考として当該物件の周囲の物件情報を新聞・チラシ等の広告で得ることが出来ますが、広告価格と売却出来た価格とは必ずしも合致するわけでは有りませんから一応の目安として考えたほうがよいでしょう。
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３．媒介契約

お客様の財産である不動産の売却を決断されたら、不動産業者との間に売却の仲介を依頼する「媒介契約」を結びます。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類があります。

媒介契約は無料ですが、契約内容が異なりますので契約する前に不動産業者に確認して下さい。

Ａ．専属専任媒介契約

イ．売却依頼ができるのは、不動産会社は１社のみに限定されます。

ロ．媒介契約の期間は３ヶ月以内となります（ただし依頼者の申し出でによる更新は可能）。

ハ．媒介契約後、不動産会社は一定期日以内に指定流通機構への物件登録が義務づけられますし、売り主に対して登録書面 の発行や、進行状況の文書での報告義務があります。

ニ．依頼主が自ら買い主を見つけても契約は出来ませんし、この媒介契約を結んだ不動産会社以外で取り引きをすると、違約金が発生します。

ホ．売り主の都合で契約解除すると、それまでの経費の支払い義務が生じます。

Ｂ．専任媒介契約

イ．売却依頼ができるのは、不動産会社は１社のみに限定されます。

ロ．媒介契約の期間は３ヶ月以内となります（ただし依頼者の申し出でによる更新は可能）。

ハ．媒介契約後、不動産会社は一定期日以内に指定流通機構への物件登録が義務づけられますし、売り主に対して登録書面 の発行や、進行状況の文書での報告義務があります。

ニ．依頼主自ら買い主を見つけて直接契約をすることも可能ですが、その場合、依頼した不動産会社に通知義務があると同時に不動産会社に生じたそれまでの経費を支払わなければなりませんし、他社の媒介により取引した場合は違約金を支払わなければなりません。

Ｃ．一般媒介契約

イ．依頼主は、複数の不動産会社に依頼できますし、自分で買い主を見つけて、売買契約を結ぶ事も可能です。

ロ．一般媒介の場合、不動産会社は、義務や拘束が生じません。

ハ．依頼した不動産業者を明らかにする明示型と明らかにしない非明示型があります。
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４．購入者探し

媒介契約を結んだ不動産会社は、新聞への掲載 ・立て看板の設置・ホームページでの公開 ・不動産流通機構への登録・その他成約に結びつくような積極的な営業活動を開始して、買い主を探す事になります。

媒介契約を結んだら、売り主は物件を売りやすくするため、ご案内の前に草刈り・整理整頓等をして見栄えを良くしておくことをお薦めします 。

特にお風呂場、洗面所、トイレ、ベランダなどは一番ポイントになる箇所ですから、入念に清掃、片付けておいた方がよいでしょう。

場合によっては、物件を少しでも高値で出来るだけ早く売却するために、ある程度の塗装等のリフォームをして売り出すことも不動産会社に相談してみましょう。

売出しの過程で、不動産業者からは適時状況報告がありますし、広告等反響の具合や、購入希望者との交渉過程で、売り主と相談の上価格等条件の調整をはかります。
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５．売買契約

売却物件の購入を希望される方には、買付証明書を不動産業者に提出して頂ます。

不動産業者は、売主様と売買金額や支払方法、物件の引渡し時期などを調整します。

売主様と買主様の条件が整ったら、売買契約を結ぶ事になります。

売買契約の前に、宅地建物取引主任者が買主様に対して、売主であるお客様の物件の権利関係や法令に基づく制限など「重要事項」の説明を行い、ご了解いただいた上で「重要事項説明書」に署名捺印していただきます。

契約に当たり、売買契約の内容を説明しを受けた後、不明な点、疑問点があればご質問して、売主様・買主様が契約の内容につき御納得頂いた後で「売買契約書」に署名捺印をする事になります。

同時に売主様が買主様から、手付金をお受け取りいただき、契約の成立となります。

代金は契約時に手付金として売買価格の１０％位を、残金は物件の引き渡し時に受け取るのが一般 的です。
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６．残代金受領・物件引渡

残代金の受領と物件の引渡しは同時に行われます。

したがって、引渡しまでに引越しを済ませておかなければなりません。

引越しが終わったら、電気・ガス・水道など公共料金の精算を行います。

買主様より既に受領済み以外の残代金を受け取ります。

同時に固定資産税・都市計画税といった公租公課やマンションの場合には、管理費修繕積立金などの諸費用を日割り精算します。

ローンなどの残債がある場合は一括完済いたします。

現在、住宅ローンなどを返済中で売却物件に抵当権などが設定されている場合には全額を完済し、抵当権などを抹消しなければなりません。

多くの場合、買主様から受け取った残金により完済し抵当権などの抹消書類を金融機関から受け取ります。

建物が有るときには、売り主様は買い主様から全ての金員を受領と同時に鍵をお渡し頂きます。

当社は、これらの手続きをお客様と一緒に進めてまいりますのでご安心ください。

所有権移転登記は司法書士に必要書類を渡し、法務局への申請を依頼します。

土地や戸建の場合は引渡しまでに買主様に対して隣地との境界を明示します。
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７．不動産売却時の費用と税金

A.仲介手数料

売買成約時に不動産会社に手数料を払うわけですが、金額の上限は「売却価格の３％＋６万円」に消費税を加算します。

買い主との売買契約時に半額を、物件の引き渡し時に残りの半額を払うのが一般 的です。

B.印紙税

買い主との売買契約時、契約書に貼る印紙税が必要です。
税額は印紙税法により決まっている。

C.所得税と住民税

不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」で、所得税と住民税がかかります。

現在住んでいる住まいを売却して得た利益に対する税金は、家の所有期間で納税額が変わったりしますし３、０００万円の特別控除がありますので、無税になる可能性があります。

何れにせよ不動産会社に確認してください。
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